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Jaishili Auction
拍品信息:達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)評估報告
達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)評估報告的圖片,點擊查看大圖

 四川豪思房地產評估咨詢有限公司

地址:成都市人民中路三段16號人和商務樓636

電話(傳真):028-86268627

一、致估價委托人函

達州市新潮航務有限責任公司:

    承蒙委托,我公司本著獨立、客觀、公正、合法的原則,按照國家規定的技術標準和程序,完成了本次房地產咨詢性估價項目。

    估價目的:擬對該宗資產采取對外投資的方式實施合作經營,以實現國有資產收益最大化而評估該資產的投資收益額及房地產市場價格咨詢。

    估價對象:根據估價委托人提供的《門牌號使用證明》,估價對象為位于達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)建筑面積為1959. 40平方米的商業用房及其應分攤的國有劃撥土地使用權,根據委托人提供的《說明》,估價對象的1層由產權人作庫房使用,建筑面積約120平方米,2層(臨朝陽東路門市),建筑面積約400平方米(原金陽賓館大廳面積約15平方米),故此次納入評估的建筑面積為1454. 40平方米。

    價值時點:20141219日。

    價值類型:市場價值,即經適當營銷后,由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方,以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

估價方法:估價人員根據本次估價目的,經過現場查勘和市場調查,遵循估價原則,結合估價對象的實際情況,本次估價采用比較法對估價對象進行了評估。

估價結果:注冊房地產估價師根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按照嚴謹的估價程序,選用比較法在對影響估價對象價值因素進行綜合分析的基礎上,滿足本報告所述價值類型及估價的假設和限制條件及使用報告說明下,確定估價對象在價值時點的投資收益額如下:

估價結果一覽表(投資收益額)

委托方

房地產坐落

樓層

用途

平均投資收益額(元/㎡·年)

評估建筑面積(㎡)

投資收益額(萬元·年)

達州市新潮航務有限責任公司

達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)

2-5

商業

175

1454.40

25.50

合計

 

 

/

1454.40

25.50

估價結果一覽表(市場價值)

委托方

房地產坐落

樓層

用途

評估單價(元/㎡)

評估建筑面積(㎡)

評估總價值(萬元)

達州市新潮航務有限責任公司

達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)

2-5

商業

5200

1454.40

756.29

合計

 

 

/

1454.40

756.29

 

    估價結果和使用估價報告有關的特別提示:

    1、本估價結果是指估價對象能夠按商業用途持續有效使用,具有合法房地產權屬文件,不受任何可能影響其價值的權利限制。

    2、本次估價對象坐落、界址、范圍、建筑面積依據估價委托人提供的《房屋所有權證》及《說明》等相關資料,據委托方提供的《說明》介紹原房屋1棟建筑面積為1959. 40平方米,因1層用作委托方庫房使用,不納入此次評估范圍之內,故此次納入評估的建筑面積為1454. 40平方米,由估價委托人指界、確認;估價對象用途、土地使用權性質、租賃期限、租金支付方式依據估價委托人提供的《房屋所有權證》及《說明》等相關資料確定。

    3、估價的具體情況及相關專業意見,請見附后告全文,使用前請認真閱讀本報告全文,并請特別關注其中的估價假設和限制條件。

O一五年一月七日

二、注冊房地產估價師聲明

    我們根據自己的專業知識和職業道德,在此鄭重聲明:

    1、我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的,沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。

    2、本估價報告的分析、意見和結論,是我們獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論,但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件以及使用報告說明的限制。

    3、我們與本估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利益,與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系。

    4、我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。

    5、我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》、《房地產估價基本術語標準》以及相關房地產估價專項標準進行分析,形成意見和結論,撰寫本估價報告。

    6、注冊房地產估價師趙小鳳、郭玉坤己于20141219日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

    7、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的重要專業幫助。

    8、參與本房地產抵押咨詢性估價報告的專職注冊房地產估價師具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。

注冊房地產估價師:趙小鳳    注冊號:5120120012

注冊房地產估價師:郭玉坤    注冊號:5120110058

    三、估價假設和限制條件

    (一)估價假設

    1、一般假設

    (1)價值時點的房地產市場是公開、公平、自愿的均衡市場。

    (2)估價對象能夠按商業用途持續有效使用,具有合法房地產權屬文件,不受任何可能影響其價值的權利限制,能夠合法地進入房地產租賃市場,本次評估以此為估價假設前提。

    (3)本次估價對象坐落、界址、范圍、建筑面積依據估價委托人提供的《房屋所有權證》及《房地產估價委托書》等相關資料,由估價委托人指界、確認;估價對象用途、土地使用權性質、租賃期限、租金支付方式依據估價委托人提供的《房地產估價委托書》確定。

    (4)估價對象為整棟建筑物,本次估價以估價對象可合理享有配套設施(水、電、停車位等)的使用權益為假設前提。

  (5)本次估價是以估價對象房屋所有權及土地使用權不存在抵押權、典權等他項權利,且不存在共有權人,無權屬糾紛,無法律、法規規定禁止按本次評估目的使用的其他情形為假設前提。

  (6)本次估價是以估價對象系產權人合法取得,且已按國家和地方法律、法規規定繳納完畢各種稅費,其有完整房屋和土地產權為假設前提。

  (7)本次估價是以估價對象未有任何方式的銷售及估價委托人未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協議為假設前提。

  (8)本次估價未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化及自然災害等不可抗力對估價結果的影響。

  (9)估價人員對估價對象的現場查勘僅限于估價對象在查勘日的外觀和使用狀況,估價人員無法對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分進行專業檢測,本報告假設估價對符合國家有關技術、質量、驗收規范,符合國家有關安全使用標準。

2、依據不足假設

  (1)本次評估估價對象的房屋建筑面積根據委托方提供的《房屋所有權證》、《說明》上面的數據為評估引用依據,本次估價假定估價委托人提供的房屋建筑面積的資料真實、合法、有效、完整,本次評估以此為假設前提進行估價。

    (2)本次估價結果是以估價對象能夠按商業用途持續有效使用,具有合法房地產權屬文件,不受任何可能影響其價值的權利限制。

    (二)估價報告使用限制

    1、估價對象的房屋建筑面積和房地產權屬狀況是根據估價委托人提供的《房屋所有權證》、《說明》登記情況為依據,我們無法確保本報告估價對象的建筑面積和房地產權屬狀況與房地產權屬登記部門“房地產登記薄”中所記載的上述內容有無差異,故本報告不能作

為確定估價對象權屬和面積的依據。

    2、估價委托人提供的資料和陳述的情況直接影響我們的估價分析和結論,因此估價委托人應對提供資料和陳述情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負責;估價人員對所收集資料的真實性、準確性負責。房地產估價機構對評估結果的公正性、準確

性負責。因估價委托人提供的資料和陳述的情況失實造成評估結果有誤的,房地產估價機構和估價人員不承擔相應責任。

    3、本報告僅用于為委托方了解估價對象的投資收益額提供咨詢參考,不作其他用途。

    4、本報告應用的有效期自提交估價報告之日201517日起為壹年,若報告有效期內,國家政策、經濟環境、房地產市場及物業本身的物理狀況等因素和本報告假設前提條件發生重大變動,且這些變動會對估價結果產生重大影響時,本估價結果無效,應重新委托估

價。

    5、本估價報告若出現文字或數字因打印、校對及其他原因發生誤差時,請估價委托人及時通知本估價機構更正,否則,誤差部分無效。

    6、本報告有效期內,為確定之估價目的服務,不得用于其他目的。未經房地產估價機構同意,本報告書的全部或部分內容不得向估價委托人和評估報告審查部門之外的單位和個人提供,也不得發表于任何公開媒體。

    7、本報告書應與估價對象的合法權證一并使用方才有效,房地產估價機構僅對正確使用本報告者負責。

    8、本報告書由“致估價委托人函”、“房地產估價師聲明”、“估價假設和限制條件”、“估價結果報告”和“附件”構成完整的估價報告。報告使用者應嚴格按照本估價報告全部完整地應用,我們不對任何割裂使用的應用行為負責。否則由此引起的后果與本公司和估價

人員無關。本報告經法定代表入簽章,至少兩名專職注冊房地產估價師簽章,房地產估價機構蓋章并作為一個整體時有效。

四、房地產估價結果報告
   
(一)估價委托人

    名稱:達州市新潮航務有限責任公司

    類型:有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)

    住所:達州市航務處綜合商業樓4

    法定代表人:張季

    注冊資本:伍拾萬元人民幣

    成立日期:20020123

    營業期限:20020123日至長期

    經營范圍:水上客運、貨運業務;船舶修造叁級三類;水上水下施工作業;銷售:建筑材料、五金交電產品、針紡織品、機械零配件、船用材料及產品;船員技術信息咨詢服務。

   

    (三)估價目的

  擬對該宗資產采取對外投資的方式實施合作經營,以實現國有資產收益最大化而評估該資產的投資收益額及房地產市場價格咨詢。

    (四)估價對象

    1、估價對象范圍及基本狀況

    位于達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)建筑面積為1959. 40平方米的商業用房及其應分攤的國有劃撥土地使用權,根據委托人提供的《說明》,估價對象的1層由產權人作庫房使用,建筑面積約120平方米,2層(臨朝陽東路門市),建筑面積約400平方米(原金陽賓館大廳面積約15平方米),故此次納入評估的建筑面積為1454. 40平方米。

    2、估價對象權益狀況

    (1)土地登記狀況

    根據委托人提供的《國有土地使用證》,本次評估設定估價對象所處宗地權屬為國有劃撥商業土地使用權。

    (2)房屋登記狀況

    根據委托人提供的《房屋所有權證》及《門牌號使用證明》,  本次評估設定估價對象為位于達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)建筑面積為1959. 40平方米的商業用房。

    (3)他項權利情況

    根據估價委托人介紹及估價人員現場查勘,估價對象于價值時點未設定抵押、租賃等他項權利,無拖欠稅費的情況,無所有權及使用權異議,不存在法定優先受償款,無查封、無司法糾紛以及其他形式限制估價對象權利的情況。

   3、估價對象實物狀況

1)土地實物狀況

名稱

達州市朝陽東路455

四至

根據達州市國用(2001)第00417號《國用土地使用證》中的宗地圖所示,估價對象所在宗地東臨:通川區印制一廠,南臨:通川區建筑工程公司,西臨:馬河溝,北臨:朝陽東路。

形狀

形狀較為規則。

規劃限制條件

估價對象所在區域的土地利用類型主要為商住用地。

地形、地勢、水文及工程地質

宗地地形平坦,無影響建筑修建的不良地勢、地質和水文狀況。

開發程度

宗地外開發程度達到“六通”(通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣),宗地內開發程度達“五通一平”(通上水、通下水、通電、通路、通訊、及場地平整)。

2)建筑物實物狀況

 

達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)商業用途房地產

實際坐落

達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)

建筑面積

1454. 40平方米。

建筑結構

混合結構。

所在層數/總層數

2-5/6

設施設備

院內設有地面停車位,停車保障度一般,配備有應急電源、照明、消防栓。

平面布置

形狀呈較規則矩形,布局合理,便于利用。

設計用途

商業

實際用途

商業

裝修情況

外墻貼粉色外墻磚;1層室內地面為地板磚,內墻為內墻磚飾面,天棚為白色涂料飾面;25層地面均為地毯,內墻均為墻紙飾面,天棚均為白色涂料飾面,采光、通風一般,布局較優。裝修成新率為六成新。

內部配套設施完備程度

內部配套設施較完善,達到通水、通電、通訊。

工程質量

合格

建成時間及新度

1978年建成,采用實際觀察法確定成新率基本為五成新。

維護、保養、利用現狀、使用情況

現作為商業用房處于閑置狀態,維護保養情況較好,能保持持續正常使用。

4、估價對象區位狀況

 

坐落及方位

坐落于達州市朝陽東路455號,處于達州市通川區朝陽東路。

商業繁華程度

所在區域屬達州市通川區朝陽東路片區,周邊有圣地亞家居、供銷商務賓館、北山超市、宏峰電腦域、摩爾百貨、沃爾瑪超市、朝陽商場、眾陶瓷、七七超市等分布在周圍,商服繁華度較高。

 

距區域商業中心距離

距城市中心廣場約800

臨街狀況

一面臨街,臨朝陽東路。   

所在樓層/總樓層

2-56 

朝向

東西  

交通條件

道路狀況

區域內有朝陽東路、紅旗路等為城市主干道,道路等級和路網密度較高,道路通達度較高 

出入可利用交通工具

區域內有3671624路等多路公交車通達,交通便捷度較優。

交通管制情況

無交通管制

停車方便程度

估價對象區域內配備有地面停車位及地下停車場,停車方便程度較高。

 

基礎設施狀況

所在區域內水、電、氣、視、訊、路、寬帶網等城市基礎設施配套完善。

 

公共配套設施

區域內分布有達縣人民醫院、達州市青少年宮、達州市一中老校區、達州市來鳳中學、達州市通川區第七小學、達州市通川區第二中學等,公共配套設施齊全。

 

周圍環境和景觀

自然環境:區域無污染,空氣質量狀況較好,環境較好;人文環境:地處達州市朝陽東路片區,人口密度較大,人流量較大。相鄰房地產多為商住用房。  景觀:無。  


(五)價值時點

20141219日。

    (六)價值類型

    采用公開市場價值標準,估價對象能夠按商業用途持續有效使用,具有合法房地產權屬文件,不受任何可能影響其價值的權利限制,能夠合法地進入房地產租售市場。

(七)估價原則

    本次估價遵循的房地產估價原則有:獨立、客觀、公正原則、合法原則、價值時點、替代原則、最高最佳使用原則。

  1、獨立、客觀、公正原則

  要求站在中立的立場上,實事求是、公正正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。

    “獨立”,注冊房地產估價師和房地產估價機構與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系,在估價中不受包括估價委托人在內的任何單位和個人的影響,憑自己的專業知識、經驗和職業道德進行估價。“客觀”,注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不帶自己的情感、好惡和偏見,按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。“公正",注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不偏袒估價利害關系人中的任何一方,堅持原則、公平正直地進行估價。

  2、合法原則

  要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。

  房地產估價應依據有關法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院發布的有關司法解釋;估價對象所在地的地方性法規;國務院所屬部門頒發的有關部門規章和政策;估價對象所在地人民政府頒發的有關部門規章和政策,以及估價對象的不動產登記薄、權屬證書、有關批文和合同等。

  本次估價依據上述法律、法規、規章、政策,以估價對象《房地產估價委托書》中載明事項進行房地產估價體現合法原則。

3、價值時點原則

要求估價結果是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。

房地產估價實際上是求取估價對象在其一時點上的價值或價格,所以在評估一宗房地產時,必須假定市場情況停止在價值時點上,同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。

4、替代原則

  要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內的原則。

    根據經濟學理論,在同一個市場中,具有相同的使用價值和質量的物品,在交易雙方具有同等市場信息的基礎上,應具有相似的價格,以房地產市場價格為導向,利用實際發生、經過市場“檢驗”的類似房地產成交價格進行交易情況修正、交易日期修正(市場狀況調整)、區域因素修正和個別因素修正(房地產狀況調整),求得房地產的價值或價格。

    5、最高最佳利用原則

    要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。

    最高最佳利用是指房地產在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、規模、檔次等。它的一種具體表現,是以使估價對象獲利最多的用途和開發強度來衡量,也就是說,估價價格應是在合法使用方式下,各種可能的使用方式中,能獲得最大牧益的使用方式的估價結果。最高最佳利用分析的前提條件有維持現狀繼續使用、直接轉換用途、裝修改造繼續使用、裝修改造轉換用途、拆除重新利用。

    根據上述判定標準,遵循合法原則并結合估價對象從設計及使用情況,同時結合城專總體規劃及估價對象現實的區位條件,我們認為估價對象按照法定用途,并維持房屋現狀繼續使用體現最高最佳使用原則。

    總之,在估價過程中,以國家有關法律、法規為依據,堅持真實性、科學性、公平性和可行性原則,做到估價過程合理,估價方法科學,估價結果準確,嚴格保守在估價過程中知悉的估價委托人的商業秘密。

    (八)估價依據

    1、國家及地方相關法律、法規、文件

    (1)《中華人民共和國物權法》;

    (2)《中華人民共和國城市房地產管理法》;

(3)《中華人民共和國土地管理法》;

(4)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》:

 (5)國家其它相關法律、法規和政策。

 2、房地產估價相關技術規程

 (1)《房地產估價規范》(GB/T50291-1999);

 (2)《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)

 3、估價委托人提供的有關資料:

    (1)《房地產估價委托書》;

    (2)《房屋所有權證》復印件;

    (3)《說明》;

    (4)其他相關資料。

 4、我公司所掌握的達州市房地產市場的有關資料及估價人員實地查勘、調查所獲取的資料。

(九)估價方法

房地產估價的常用方法有比較法、收益法、成本法,假設開發法等,估價方法選用應按照《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)要求,根據當地房地產市場發展狀況,結合估價對象的具體特點以及估價目的等,選擇適宜的估價方法。

比較法是指選取一定數量的可比實例,將它們與估價對象進行比較,根據其間的差異對可比實例成交份格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。估價對象位于達州市通川區朝陽東路片區,區域商服繁華程度較高,配套成熟,房地產市場租賃活躍,類似的租賃案例易于獲取,故本次評估可采取比較法對其進行評估。

收益法是指預測估價對象未來收益,利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價價值或價格的方法。本次評估為評估估價對象的市場投資收益額,故不宜采用收益法。

 假設開發法是指求得估價對象后續開發必要的支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值,將開發完成后的價值和后續開發的必要支出折現到價值時點后相減,或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。該方法適于待開發房地產估價,而估價對象為已建成并投入使用的房地產,并在現狀設計用途下持續使用,在合法前提下為最高最佳使用,故不宜采用假設開發法進行估價。

成本法是指測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊,將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。估價對象作為流動性較好的房地產,影響價格高低主要的因素是房地產市場供求關系,而不是房地產開發建設成本高低,運用成本法計算出來結果不能反應其市場接受程度,故不宜采用成本法進行評估。

    綜上所述,并根據估價對象的具體情況,本報告采用比較法進行測算。

 (十)估價結果

注冊房地產估價師根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按照嚴謹的估價程序,選用比較法在對影響估價對象價值因素進行綜合分析的基礎上,滿足本報告所述價值類型及估價的假設和限制條件及使用報告說明下,確定估價對象在價值時點的投資收益額如下:

估價結果一覽表(投資收益額)

委托方

房地產坐落

樓層

用途

平均投資收益額(元/㎡·年)

評估建筑面積(㎡)

投資收益額(萬元·年)

達州市新潮航務有限責任公司

達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)

2-5

商業

175

1454.40

25.50

合計

 

 

/

1454.40

25.50

 

 

估價結果一覽表(市場價值)

委托方

房地產坐落

樓層

用途

評估單價(元/㎡)

評估建筑面積(㎡)

評估總價值(萬元)

達州市新潮航務有限責任公司

達州市朝陽東路455號部分國有資產(原金陽賓館及其附屬4號門市)

2-5

商業

5200

1454.40

756.29

合計

 

 

/

1454.40

756.29

(十二)實地查勘期

  20141219

(十三)估價作業日期

  20141219日至201517

  (十四)估價報告應用的有效期

  本報告應用的有效期自提交估價報告之日201517日起為壹年。

  五、附件

 1、估價對象照片及位置示意圖:

  2、《房地產估價委托書》復印件;

  3、《房屋所有權證》復印件;

  4、《國有土地使用權證》復印件;

  5、《門牌號使用證明》復印件:

  6、《說明》復印件;

  7、《達州市國有資產監督管理委員會文件》達市國資委[2014]36號:

  8、房地產估價機構營業執照、資質證書復印件:

  9、注冊房地產估價師注冊證書復印件。

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